정부, 등록 임대주택에 대한 세제 혜택 실태 점검과 조정 시사

이재명 대통령이 민간 주체가 기존 주택을 매입해 임대주택으로 등록·운영하는 ‘매입형 임대사업자 제도’의 개선 여지를 연이어 강조하며, 다주택자뿐 아니라 임대사업자를 대상으로도 시장에 매물 공급을 확대하는 방안을 모색하고 있다.

대통령은 2월 9일, 서울 내 등록 임대주택 약 30만 가구 중 아파트가 5만 가구에 이르며 이들 임대주택이 취득세·재산세·종합부동산세 감면과 함께 다주택자에 대한 영구적 양도소득세 중과 배제 혜택을 받고 있음을 지적했다. 

임대사업자 등록 주택 양도세 혜택 ‘영구적 특혜’ 논란에 변화 가능성

 이어 임대 의무 기간에 따른 세금 감면과 임대 종료 후 일정 기간 양도세 중과 면제 조치만으로도 충분한 보상이 된다는 입장을 밝혀, 세제 혜택의 ‘영구화’ 또는 장기화 정책에 조정이 가해질 가능성을 시사했다.

현행법상 임대사업자들은 임대의무기간을 채우고 등록 말소 시 양도소득세 중과 배제 혜택을 받으며, 의무기간 절반 이상을 채운 후 자진 말소해 1년 이내 주택을 매각하면 중과세가 적용되지 않는다. 다만 이 조치는 2018년 9월 이전에 등록된 임대사업자에 한정된다.

안양 자이 중앙공인중개사 이동윤 대표는 정부가 다 주택자에 대한 압박만으로는 시장 내 매물이 충분히 나오지 않는 상황에서, 임대사업자 제도 전반을 개편하지 않으면 오는 5월 다 주택자 양도세 중과 유예 종료에도 매물 증가 효과가 제한적일 수 있다고 해석한다. 

올해 하반기부터는 문재인 정부 시절 등록된 매입 임대 주택의 임대 의무 기간이 종료되는 물량이 급증해 서울 아파트만도 2만 가구 이상이 해당된다.

한 부동산 시장 관계자는 “임대사업자 제도의 점진적 폐지 또는 축소, 특히 아파트 중심의 변화가 예상되며, 임대사업자를 통한 매물 공급 확대가 목표”라고 말했다.

그러나 전문가들은 임대주택 제도 조정에 신중할 필요가 있음을 경고한다. 아파트 등록 신규 매입임대는 이미 2020년 폐지되어 신규 등록이 불가능하기에 비아파트(빌라, 오피스텔 등) 중심으로 정책 영향이 집중될 가능성이 높다. 

비아파트 주택은 실거주보다 임대 수익용으로 보유되는 경우가 많고, 임대사업자 등록 시 임대료 인상률을 계약 대비 연 5% 이내로 제한하는 특성 때문에 시세보다 30~40% 저렴한 임대료 수준을 유지하는 것으로 알려져 있다.

한편, 전세사기 증가, 원자재값 및 금리 상승으로 인한 건설 경기 둔화, 그리고 강한 다주택자 규제 정책에 따른 민간 임대사업자 수 감소가 맞물려 비아파트 임대 공급량이 지속 감소하고 있다. 전국 임대사업자 수는 2020년 38만 8천여 명에서 2024년 현재 23만 7천여 명으로 크게 줄었다. 이에 따라 빌라임대시장이 위축되면서 서민층 주거 안정에 부정적 영향 우려가 커지고 있다. 

공직자 주택 처분 확대, 다주택자 매물 출회 정책 강화 움직임

한편 공직 사회에서도 다주택자 주택 처분 움직임이 활발하다. H장관은 경기 양평군 단독주택과 서울 강남구 오피스텔을 매도 목록에 올린 데 이어, 서울 잠실동 아시아선수촌 아파트까지 매도 절차에 들어갔다. 장관이 소유한 주택 중 종로구 삼청동 단독주택 한 채만 남게 된다. 

현재 고위공직자 중 2채 이상 다주택자는 약 33%에 달하는 것으로 집계된다. S 장관도 상속 받은 주택을 매물로 내놓으며 정책 기조가 공직사회까지 확산 중이다.